成都入围租赁住房试点 租赁房市场如何演变?

2017-08-30 08:53:20 | 来源:四川日报 | 编辑:邓超 | 责编:陈梦楠

  原标题:成都入围试点,租赁房市场如何演变?

  四问集体建设用地建设租赁住房

  日前,国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定在成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。这将对成都房地产市场、新型城镇化建设带来哪些影响?

  成都等城市为什么先行试点?

  地方有意愿,租赁住房需求大

  此次试点共有13个城市,分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

  国土资源部利用司相关负责人介绍,在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中,按照地方自愿原则,部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  上述13个城市均是一、二线城市,租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。

  此前,成都郫都区成为国家首批集体经营性建设用地试点县,在集体经营性建设用地入市方面进行了很多成功探索。这些经验,可以供此次试点借鉴。

  租售并举会来得更猛?

  打破建设用地垄断,新“蓝海”有望形成

  7月,住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取成都等12个城市首批开展住房租赁试点。

  现在,又开展集体建设用地建设租赁住房试点,势必带来租赁房源加量。供给增大,将如何影响房地产市场?

  “为一些开发商转型开辟了新路。”成都市房地产开发协会会长、成都金房集团董事长王晓白认为,一部分人租房、一部分人买房的格局形成,才是一个健康的市场,租赁住房市场是“蓝海”,租赁概念的股票都在涨。

  地产策划人李绍华认为,集体建设用地建租赁住房,将进一步推动租售并举,打破国有建设用地长期垄断房地产开发市场的格局,“相当于土地市场打开了‘闸门’,真正实现了‘两条腿’走路。”

  近年来,拆迁越来越难,增加住宅用地供应的难度也越来越大,由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地,成本、难度都要低得多。成都香木林置业营销总监陈光健认为,在国有建设用地基础上修建租赁性住房,成本会非常高,而回报又很低,新政正好解决这个矛盾。

  对城镇化有何推动?

  有利于盘活农村土地、城中村改造

  2015年,郫县(今郫都区)开始试点农村集体经营性建设用地入市,集体土地被盘活。截至今年6月,郫都区已完成30宗353亩农村集体经营性建设用地入市交易,获得成交价款2.1亿元。

  “入市是一锤子买卖,租赁则不同,土地还抓在自己手上。”郫都区战旗村支部书记高德敏说,在试点农村集体经营性建设用地入市的过程中,曾希望由村集体开发一些乡村旅游项目,租给业主使用,但是因为产权问题存在争议,最后还是采取入市交易的方式。

  “结合农村新业态,一些村社可以开发运营特色的地产项目,把闲置的土地利用起来,统一开发、统一管理,有助于推动乡村旅游项目走向高端,促进农民增收。”有专家认为。

  中原地产首席分析师张大伟认为,随着城市的扩张,城中村等集体土地越来越多,如果这部分能进入租赁市场,将有利于城中村改造。

  会变成小产权房入市吗?

  是短期租赁,不得以租代售

  市民还关心,是否意味着“小产权房”可暗度陈仓进入市场了?

  业内人士指出,集体土地建租赁房与小产权房的差别在于,一个是短期租赁合同,一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年,实际上就成了变相卖房,与小产权房无异。

  因此,方案强调不得以租代售,明确规定集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,承租的集体租赁住房不得转租。

  专家认为,要避免成为小产权房,应当有配套政策,形成有效监管,建立科学的流转机制,避免不需要的长期占用。要避免“租赁者”和村庄私下签订协议,中国人民大学经济学院教授陶然认为,政府可以引入市场化、专业化的第三方物业公司,实施住房的出租和管理。(敬松 本报记者 寇敏芳 文强)

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